Site veya apartmanda aidatın ödenmemesi, ortak hizmetlerin finansmanını etkileyebilir. Buna karşılık yönetimin talep ettiği her tutarın dayanağı ve paylaşım yöntemi de denetlenebilir olmalıdır. Ankara’da merkezi ısıtmalı apartman veya çok bloklu bir sitede yaşayan kişi için ilk soru, borcun hangi giderden doğduğudur. Yönetimin tahsil yetkisiyle malik ve kiracının sorumluluğu birlikte fakat ayrı başlıklarla değerlendirilmelidir.
Aidat borcunun dayanağı nasıl belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak gider ve avans yükümlülükleri bulunur. Yönetim planı, kurul kararları ve işletme projesi talep edilen tutarın değerlendirilmesinde önemlidir. Apartmanın gündelik dilde “aidat” dediği bedel, düzenli işletme gideri, onarım avansı veya başka bir ödeme olabilir. Her kalemin hangi karara ve paylaşım yöntemine dayandığı açıklanmalıdır. Toplam rakamın mesaj grubuna yazılması, hesabın bütün ayrıntılarını ortaya koymaz.
Temizlik, güvenlik, asansör bakımı veya büyük onarımın aynı yöntemle paylaşıldığı varsayılmamalıdır. Kanundaki düzenleme, yönetim planı ve somut giderin niteliği birlikte incelenir. Bir ortak yeri kullanmadığını söyleyen malikin giderden otomatik olarak kurtulduğu da düşünülmemelidir. Öte yandan site içindeki her tesisin bütün bağımsız bölümlere aynı şekilde hizmet verdiği kabulü de her yapıya uymaz. Toplu yapı düzeninde karar ve giderin hangi kapsamda alındığı araştırılabilir.
Yönetim hangi kayıtları hazırlamalıdır?
Tahsilat için düzenli bir borç çizelgesi gerekir. Her bağımsız bölümün dönem borcu, yapılan ödeme ve varsa gecikme kalemi ayrı gösterilmelidir. Önceki yöneticiden devralınan toplam tutarın kaynağı bilinmiyorsa, bu belirsizliği aynen takip dosyasına taşımak uyuşmazlığı büyütebilir. Kurul kararlarının, yönetici seçiminin ve temsil yetkisinin düzenli tutulması önemlidir. Yönetici, başvuruda hangi sıfatla hareket ettiğini ve talebin dayanağını açıklayabilmelidir.
- İlgili kurul kararını ve işletme projesini ayırın.
- Borcu bağımsız bölüm ve dönem bazında hesaplayın.
- Ödemeleri açıklama ve tarih bilgileriyle eşleştirin.
- Bildirimlerin kime, ne zaman ve nasıl ulaştığını kaydedin.
Malik açısından da yalnızca “ben ödedim” demek yerine ödemenin hangi döneme ait olduğunu göstermek önemlidir. Eski borçla yeni aidat birbirine karışmışsa ortak bir hesap tablosu üzerinden karşılaştırma yapılabilir. Ankara’daki büyük bir sitede bağımsız bölüm değişikliği veya malik devri olduğunda dönem ayrımı özellikle önem kazanır. Yönetimin muhasebe kaydıyla bankanın ödeme tarihi farklıysa bunun nedeni açıklığa kavuşturulmalıdır.
Malik ve kiracının sorumluluğu aynı mıdır?
Malikin ortak gider sorumluluğuyla kiracının yönetim karşısındaki durumu ve kira sözleşmesi uyarınca üstlendiği yükümlülükler aynı soru değildir. Kanun, bağımsız bölümden belirli biçimlerde yararlananların sorumluluğuna ilişkin düzenleme içerir; kiracı bakımından kira miktarıyla bağlantılı sınır da dikkate alınır. Bu nedenle yönetimin yalnızca kiracıya yönelmesi veya malikin tamamen sorumsuz olduğunu kabul etmesi doğru olmayabilir. Tarafların sıfatı ve borcun dönemi belirlenmelidir.
Kira sözleşmesindeki gider paylaşımı, yönetimin kanundan doğan talebini her durumda aynı biçimde değiştirmez. Kiracı tarafından ödenen bir giderin ev sahibinden istenip istenemeyeceği ayrı değerlendirilir. Demirbaş niteliğindeki yenileme veya büyük onarım gideriyle günlük kullanım giderinin ayrımı önem taşıyabilir. Bir tarafın yönetime ödeme yapması halinde diğer tarafla hesaplaşmanın hangi belgeye dayanacağı da düşünülmelidir. Aynı borcun iki kez tahsil edilmemesi için kayıtlar birlikte izlenmelidir.
Gecikme ve icra takibinde hangi ayrımlar vardır?
Ödenmeyen ortak giderler için kanunun öngördüğü gecikme sonucu ve hukuki takip gündeme gelebilir. Ancak başlangıç tarihi, borcun muacceliyeti ve bildirimin etkisi somut dosyada değerlendirilir. Birikmiş toplam üzerinden açıklamasız ekleme yapmak yerine her dönem hesabı gösterilmelidir. Yönetim kararında yazılan her ek bedelin otomatik olarak geçerli olduğu varsayılmamalıdır. Faiz veya gecikme tazminatı talebinin dayanağı ve hesabı ayrı açıklanmalıdır.
Takip yapılırsa borçluya gelen ödeme emri bekletilmemelidir. İtirazın yolu ve süresi takip türüne göre incelenir. Yönetimden hesap dökümü istenmiş olması, icra dosyasındaki işlemleri kendiliğinden durdurmaz. İtiraz sonrasında yönetimin kullanabileceği yollar da eldeki belgelere bağlıdır. Dosya bilgilerini UYAP ve e-Devlet üzerinden kontrol edin. Yönetimin bulunduğu yere yakın bir birimi seçmek yerine görev ve yetki koşulları dikkate alınmalıdır.
Uyuşmazlık ve ortak hizmetler nasıl yönetilmelidir?
Borç tahsili için bağımsız bölüm sahibini herkesin önünde küçük düşürmek veya kişisel bilgileri kontrolsüz yayımlamak uygun bir yöntem değildir. Ortak hizmetlerin baskı aracı olarak kesilmesi de sorumluluk doğurabilir. Yönetimin görevi, karar ve hesap dayanaklarını göstererek hukuki yolları değerlendirmektir. Borçlu olduğunu kabul eden kişiyle ödeme planı yapılacaksa toplam bedel, taksitler ve gecikmenin sonucu açıkça düzenlenmelidir. Yönetimin anlaşma yapma yetkisi de incelenmelidir.
Ankara’da site yaşamından doğan uyuşmazlıkta dava açılacaksa Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı talepler bakımından dava şartı arabuluculuk düzenlemesi değerlendirilir. İcra takibi ve sonraki dava aşamalarının koşulları birbirine karıştırılmamalıdır. Bir kurul kararına itiraz edilmesiyle o karara dayanılarak istenen borca karşı savunma farklı usul soruları doğurabilir. Süreleri ayrı takip edin. Avukatlık hizmetinin ve masrafların kapsamını öğrenin; TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl güncellenir.
Yeni yönetici seçildiğinde önceki dönemin hesaplarıyla güncel borçları ayıran bir devir kaydı hazırlanması yararlıdır. Belgelerde eksiklik bulunması, belirli bir kişinin otomatik olarak borçlu veya sorumlu sayılacağı anlamına gelmez. Önce tahsilatlar ve harcamalar karşılaştırılmalıdır. Malik de önceki yöneticiye yaptığı ödemeyi belgeleyebiliyorsa bu kaydı yeni yönetime sunmalıdır. Temsil değişikliği, aynı dönem borcunun yeniden doğduğu şeklinde yorumlanmamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Boş duran daire için aidat ödenir mi?
Dairenin kullanılmaması ortak gider sorumluluğunu otomatik kaldırmaz. Giderin niteliği, kanun ve yönetim planı birlikte değerlendirilir. Her kalemin aynı kurala tabi olduğu varsayılmamalıdır.
Kiracı ödemediğinde yönetim malike başvurabilir mi?
Malikin kanundan doğan sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Kira sözleşmesiyle giderin kiracıya bırakılması, yönetimin malike karşı bütün haklarını kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir.
Aidat hesabına itiraz edersem takibi görmezden gelebilir miyim?
Hayır. Yönetimle yazışmalar icra dosyasına ilişkin sürelerin yerine geçmez. Gelen belgenin tamamını ve tebliğ bilgisini koruyarak uygun itiraz yolunu gecikmeden değerlendirin.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.