Ankara’da miras kalan bir ev, aile için hem duygusal değer hem de birlikte yönetilmesi gereken bir malvarlığı oluşturabilir. Mirasçılardan birinin evde oturması, diğerinin satış istemesi ve başka birinin masrafları ödemesi farklı talepleri gündeme getirir. Çözüm ararken önce tapudaki mülkiyet ilişkisi, mirasçılık durumu ve mevcut kullanım düzeni anlaşılmalıdır. Paylaşım her zaman hemen dava açılması anlamına gelmez; anlaşma ve yargısal yolların sonuçları ayrı değerlendirilir.
Evdeki hak sahipliğini doğru belirlemek
Mirasın açılmasıyla doğan birlikte mülkiyet, payların gündelik kullanım alanlarına ayrıldığı anlamına gelmez. Mirasçılık belgesindeki oran ile evin belirli odasını tek başına sahiplenme iddiası aynı değildir. Elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet farklı kurallara tabidir. Tapudaki güncel kayıt, mirasçılık belgesi ve varsa daha önce yapılan paylaşım işlemleri birlikte incelenmelidir.
Mirasbırakanın eşiyle arasındaki mal rejimi, taşınmaz üzerindeki ipotek veya başka haklar da değerlendirmeyi etkileyebilir. Yalnızca “ev aileye kaldı” ifadesi bütün ekonomik ilişkileri açıklamaz. Taşınmazın edinim biçimi ve bağlı yükümlülükler hakkında kayıt toplanmalıdır. Bir mirasçıya ait kişisel borçla terekenin borçları da birbirine karıştırılmamalıdır.
Evde oturan mirasçının bakım yapması veya vergi ödemesi, diğer mirasçıların paylarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Bununla birlikte yapılan giderler ve kullanım nedeniyle ayrı hesaplaşmalar gündeme gelebilir. Her masrafın otomatik olarak eşit paylaşılacağını veya her kullanımın otomatik tazminat doğuracağını söylemek doğru değildir. Hukuki dayanak ve somut koşullar araştırılır.
Anlaşmalı paylaşım seçenekleri nelerdir?
Mirasçılar evin birlikte satılması, bir kişinin diğerlerinin haklarını edinmesi veya başka malvarlığı değerleriyle denkleştirme yapılması üzerinde görüşebilir. Her seçeneğin gereken şekil, ödeme ve tescil işlemleri vardır. Aile toplantısında varılan sözlü mutabakatın bütün resmî işlemleri tamamladığı varsayılmamalıdır. İşlem türüne uygun sözleşme ve kayıt düzeni kurulmalıdır.
Bedelin nasıl belirleneceği baştan konuşulabilir. Bağımsız değerleme, mevcut durumun karşılaştırılması ve tarafların kabul ettiği yöntemler müzakereyi somutlaştırabilir. Bir kişinin internet ilanında gördüğü rakam, herkesin kabul etmesi gereken kesin değer değildir. Evin fiziksel durumu, hukuki sınırlamaları ve piyasa koşulları birlikte ele alınır.
Ankara’da aynı evde yaşamaya devam eden aile bireyleriyle şehir dışındaki mirasçılar arasında bilgi farkı oluşabilir. Fotoğraf, gider kayıtları ve teklifler güvenli biçimde paylaşılabilir. Satış veya devir yetkisi verilecekse vekâletnamenin kapsamı açıklığa kavuşturulmalıdır. Temsilci seçmek, bütün mirasçıların menfaatlerinin her konuda aynı olduğu anlamına gelmez.
Arabuluculukta hangi konular görüşülebilir?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava öncesi zorunlu arabuluculuk düzenlemesi dikkate alınmalıdır. Başvurunun tarafları ve uyuşmazlığın kapsamı doğru belirlenmelidir. Arabuluculuk, tarafların mutlaka anlaşmasını zorunlu kılmaz; fakat kanunun aradığı başvuru şartıyla anlaşmanın gönüllülüğü birbirinden ayrılmalıdır. İlgili istisna veya özel durumlar varsa ayrıca değerlendirilir.
Görüşmelerde yalnızca satış bedeli konuşulmayabilir. Evin boşaltılması, anahtar teslimi, giderlerin paylaşılması, ödeme yöntemi ve işlemlerin sırası da düzenlenebilir. Anlaşmanın uygulanabilmesi için kimin neyi hangi koşulda yapacağı açık olmalıdır. Henüz satılmamış bir malın gelecekteki bedeline ilişkin belirsizlikler metinde gözden kaçırılmamalıdır.
- Tapu ve mirasçılık belgelerini görüşme öncesinde hazırlayın.
- Kabul edilebilir ödeme ve teslim seçeneklerini değerlendirin.
- Devam eden kira veya kullanım ilişkisini bildirin.
- Masraf ve gelir hesaplarını belgeleriyle ayrı listeleyin.
Görüşme sonunda imzalanacak belgenin yalnızca toplantı tutanağı mı, uyuşmazlığı bitiren anlaşma mı olduğu anlaşılmalıdır. Hukuki sonuçları okunmadan imza atılmamalıdır. Anlaşmanın taşınmaz devrine ve diğer işlemlere etkisi, kanunun öngördüğü koşullar çerçevesinde değerlendirilir. Her metin bütün resmî işlemleri kendiliğinden tamamlamaz.
Ortaklığın giderilmesi davasında ne incelenir?
Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Mülkiyet ilişkisi, taraflar ve taşınmazın niteliği incelenir. Aynen paylaşımın hukuken ve teknik olarak mümkün olup olmadığı değerlendirilir; mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilir. Bir dairenin oda oda paylaştırılabileceği veya satışın her dosyada aynı yöntemle yapılacağı varsayılmamalıdır. Bütün maliklerin miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışındaki üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ilk artırmanın bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasına ilişkin özel düzenleme de dikkate alınmalıdır. Düzenlemenin yürürlük ve geçiş hükümlerinin mevcut dosyaya uygulanması ayrıca incelenmelidir.
Taşınmazın değeri ve paylaşım olanağı için keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. Raporda hangi verilerin kullanıldığı, maddi hatalar ve karşılaştırmalar değerlendirilmelidir. Yalnızca düşük bulunduğu söylenen bir değere karşı somut itiraz geliştirmek için hukuki ve teknik hususlar ayrılabilir. Raporun tebliği ve başvuru usulleri de takip edilmelidir.
Dava, her yan uyuşmazlığı otomatik olarak çözmez. Önceki kullanım bedeli, masraf alacağı veya tapu kaydına ilişkin başka iddialar farklı değerlendirme gerektirebilir. Evin içinde yaşayan kişinin durumu da satışın ekonomik ve fiilî sonuçları bakımından önemlidir. Mevcut kira veya başka hakların etkisi kayıt ve sözleşmelerle araştırılmalıdır.
Dosyanın hazırlanması ve sürecin planlanması
Ankara’da ikamet etmek, taşınmaz başka yerdeyse yetkili mahkemeyi tek başına belirlemez. Taşınmazın bulunduğu yer ve talebin niteliğine göre görev ve yetki değerlendirilmelidir. İlgili yargı biriminin güncel bilgisini UYAP ve e-Devlet üzerinden kontrol edin. Mirasçıların kimlik ve adres bilgilerindeki eksikler de başvurudan önce belirlenmelidir.
Hukuki hizmetin anlaşma görüşmeleri, arabuluculuk, dava ve satış aşamalarından hangilerini kapsadığı konuşulmalıdır. TBB Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi her yıl güncellenir. Harç, bilirkişi ve diğer giderler ücretin kendisinden farklıdır. Satış sonunda herkesin eline geçecek net tutar hakkında bütün kalemler bilinmeden kesin hesap yapılmamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Evde oturan mirasçı satışı sürekli engelleyebilir mi?
Fiilî kullanım tek başına ortaklığın giderilmesini her durumda engellemez. Ancak kullanımın hukuki dayanağı, diğer haklar ve somut olayın koşulları ayrıca incelenir.
Diğer mirasçının payını sözlü anlaşmayla alabilir miyim?
İşlemin niteliğine uygun şekil ve resmî işlemler gerekir. Sözlü anlaşma, taşınmaz devri ve paylaşım için gereken bütün koşulların yerine geçtiği varsayılarak kullanılmamalıdır.
Dava açılmadan arabulucuya gidilmeli mi?
Ortaklığın giderilmesine ilişkin dava şartı düzenlemesi dikkate alınmalıdır. Başvurunun kapsamı, taraflar ve varsa özel durumlar değerlendirilerek usule uygun hareket edilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez.